Kjøpers rettigheter ved kjøp av bolig

Kjøp av bolig er som kjent den største investeringen de fleste av oss foretar her i livet. Denne investeringen foretas ikke sjelden etter en kaotisk visning, eller basert på tegninger i en fin brosjyre for et nybygg. Selv den beste byggekspert vil ha problemer med å kunne vurdere mulige mangler og faremomenter ved en rask befaring, eller ut fra foreløpige tegninger av et bygg som ikke er oppført ennå. Få tenker på – eller har noe forhold til hvilke regler som følger av avhendingsloven og bustadoppføringsloven midt i budprosessen og lykken over å skaffe ny bolig. Men man bør kjenne grunnreglene i loven. Her gir vi deg en oversikt.

1 av 4 klager på bruktboligkjøpet

Statistikken fra forsikringsselskapene har de siste årene vist et klart bilde, der antall klager etter kjøp av brukt bolig har ligget jevnt på om lag 25 % av alle kjøp. Hva kjør så alle disse misfornøyde boligkjøperne? Hva kan man klage på, og hvordan går man frem hvis man vil reklamere på bolig?

Forbrukervern gjennom avhendingsloven og bustadoppføringsloven

For å beskytte private boligkjøpere, har vi etterhvert fått flere forbrukervernlover som regulerer både kjøp av bolig under oppføring og brukte boliger.

Bruktbolig

Det store flertallet av boliger som omsettes i dag er brukt. For mange er kjøp av bolig den største og viktigste handelen man foretar seg i løpet av livet. Det er derfor viktig at en er klar over hvilke rettigheter man har. Avhendingsloven sammen med rettspraksis danner denne rammen av rettigheter og plikter for kjøper og selger vedrørende omsetning av eiendom.

Selgerens opplysningsplikt
Som kjøper har du rett til å få de relevante opplysninger om boligen, dette er lovfestet i avhendingslova §§ 3-7 og 3-8. Dersom det skulle oppstå en tvist vedrørende uriktige eller tilbakeholdte opplysninger, vil det springende punkt ofte være om en kan anta at opplysningen ville ha innvirket på avtalen. Store og små opplysninger kan tenkes å være relevante, men de som anses å virke inn på avtalen er typisk av økonomisk betydning. Med andre ord, kjøper har rett til å bli opplyst og det med korrekte opplysninger.

Sammen med selgers opplysningsplikt følger kjøpers undersøkelsesplikt. Som kjøper bør en ikke forholde seg passiv, det vil i alle tilfeller lønne seg å være undersøkende. Når det er sagt, så er det ikke slik at kjøperens undersøkelsesplikt avskjærer selgerens opplysningsplikt.

Boligen er solgt «som den er».
Denne formen for klausul er regulert i avhendingslova § 3-9. Meningen med klausulen er å ta alminnelige forbehold og å overføre risiko fra selger til kjøper, men mangler som følge av brudd på opplysningsplikten etter reglene over fanges ikke opp av klausulen. Meningen med lovregelen er å fange opp tilfellene som faller utenfor klausulen. For det er ikke sånn at en «som den er»-klausul er det samme som en total ansvarsfraskrivelse fra selger. Det foreligger en mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det du som kjøper kunne regne med i forhold til kjøpesummen og forholdene ellers, altså selv om boligen er solgt «som den er». For å avgjøre om boligen er i vesentlig dårligere stand må det gjøres en vurdering i forhold til mangelens utbedringskostnader sett i forhold til boligens kjøpesum.

Forskjellen mellom en ny og en brukt bolig er åpenbar nok. Dette medfører også at en eventuell mangelvurdering kan slå ulikt ut dersom boligen er ny til forskjell fra en brukt.

«Etter min oppfatning ligger det i sakens natur at forventningene til feilfrihet – og dermed til beskjedne utbedringskostnader – er større ved overtakelse av en ny bolig av høy standard enn ved overtakelse av et eldre hus som er bygget på et tidspunkt med andre bygningstekniske krav og med en annen håndverksskikk.» Dette uttalte Høyesterett i dom fra 2010.

Dette er fordi at kjøper av bruktbolig må ha en forventning om at det er større risiko for skjulte mangler som følge av slitasje og lignende. Omvendt, må kjøper på samme måte kunne forvente at en ny bolig ikke skal ha skjulte mangler.
Det foreligger en mangel, hvilke rettigheter har du?

For det første er det viktig at du reklamerer, det er ingen grunn til å utsette dette. Mer om reklamasjon kan du lese i denne artikkelen på vårt nettsted for forbrukerjuss Juridisk ABC:

Les artikkel på Juridisk ABC – Reklamasjon

Prisavslag ved mangler § 4-12.
Prisavslag er normalen når en ser på de sanksjonsmulighetene ved mangler. Dersom det foreligger en mangel som fører til en verdireduksjon av boligen kan kjøper kreve prisavslag. Poenget er at prisavslaget skal vurderes med utgangspunkt i verdiforholdet mellom boligen med og uten mangelen. Etter andre ledd skal prisavslaget, dersom ikke annet er godtgjort, settes lik den prisen for å få mangelen utbedret. I praksis blir det gjort fradrag for den eventuelle verdiøkning utbedringen kan gi.

Heving ved mangler § 4-13.
Å heve en avtale vil si å tilbakeføre de ytelser som er gitt.
For at kjøpet skal kunne heves, må det foreligge et vesentlig mislighold fra selgers side. Det må da foretas en helhetsvurdering, se blant annet Rt. 1998 s. 1510. Det skal mer til for å kunne heve avtalen, enn det skal til for å få prisavslag.

I helhetsvurderingen inngår en rekke momenter. Mangelens karakter og omfang, altså hvor alvorlig er mangelen. Gjør den for eksempel slik at deler eller hele boligen ubeboelig i lengre tid, hvor omfattende skaden er, hvor kostbart det er å utbedre, har det gått kort eller lang tid mellom kjøp og reklamasjon osv.. Men lista ligger høyt, i nevnte dom utgjorde utbedringskostnadene om lag 45 prosent av den totale kjøpesummen, men Høyesterett kom likevel til at vilkårene for heving ikke var oppfylt.

Til sammen må misligholdet være så grovt at prisavslag ikke ansees tilstrekkelig.

Erstatning ved mangler § 4-14.
Kjøper kan ha krav på erstatning dersom det er lidt et økonomisk tap. Dersom selgeren har utvist skyld kan kjøper også har krav på å få dekket sitt indirekte tap. Forskjellen på direkte og indirekte tap kommer frem av § 7-1.

Holde tilbake kjøpesum etter § 4-15
Dersom du som kjøper har et krav som følge av en mangel, kan du holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket.

Ny bolig

Dersom du kjøper en bolig som er ny er det også viktig å være klar over sine rettigheter. For selv om boligen er ny, betyr ikke det at det ikke forekommer mangler.

Ved kjøp av ny bolig kan kjøpet reguleres enten av avhendingsloven eller bustadoppføringsloven. Der bygget ikker er ferdigstilt når avtalen inngås, gjelder bustadoppføringsloven. Hvis boligen derimot er ferdigstilt når forbrukeren kjøper boligen, gjelder avhendingslova.

I begge tilfeller er her viktig å være klar på at det ikke forventes forekomst av mangler i samme grad som en kan forvente ved bruktboligkjøp, der bruk og slitasje er en vesentlig faktor. Grovt sett har kjøper av ny bolig de samme rettighetene som kjøper av bruktbolig, men noen ting er verdt å merke seg.

Det er viktig å tenke på at det ofte ikke er en annen privatperson på selgersiden, men en kommersiell aktør. Det er da viktig å være bevisst at bustadoppføringsloven hat omfattende vernebestemmelser som ikke kan fravikes til ugunst for deg som forbruker.

Vi har laget en egen nettside som inneholder informasjon om bustadoppføringsloven.
(klikk for lenke som åpnes i nytt vindu)

Kjøper man en ny bolig er det ofte slik at papirene allerede er undertegnet før boligen er ferdigstilt. Dette betyr at kjøper må ha rettigheter dersom boligen ikke er klar til innflytting i henhold til det som er avtalt. Ofte vil eventuelle sanksjoner være angitt i kontrakten, men bustadoppføringsloven kan utfylle dette punkt.

Forskjellige krav til hva som er en mangel etter bustadoppføringsloven og avhendingsloven?

Dommen gikk på tolkning av når det foreligger mangel etter avhendingsloven, og Høyesterett gir her en klar føring på at det skal mindre til for å konstatere at vesentlighetskravet er oppfylt for en mangel etter bustadoppføringsloven enn etter avhendingsloven.

Samtidig viser praksis fra domstolene at det ofte foretas en helt konkret vurdering av den aktuelle saken. Både partenes forutsetninger og hva som ble kommunisert i kjøpsprosessen, og hvilke hendelser som senere har funnet sted kan påvirke både om det foreligger en mangel, og om man kan anses å ha reklamert i tide.

Vårt råd er ikke overraskende å kontakte advokat så snart som mulig dersom du opplever at det er mangel ved boligen. Hvis du er selger,bør